尹人久久久香蕉精品_一级做a爰片久久毛片潮喷妓女_中文字幕av无码免费久久_久久久久久无码中文

首頁>新聞中心>文藝副刊
對軌道綜合開�(fā)土地作價出資工作的幾點思�
�(fā)布時間:2017/3/7 9:37:38  信息來源:投資開�(fā)� 胡恩�  瀏覽次數(shù)�40949


對軌道綜合開�(fā)土地作價出資工作的幾點思�


軌道綜合開發(fā)土地作價出資(以下簡稱軌道作價出資),是目前"軌道+物業(yè)"開發(fā)模式中獲取土地的主要方式之一,指政府將城市軌道交通站�、出入口、車輛段等軌道設施及其周邊的土地,以作價出資方式供應給軌道建設投資主�,由其按�"多式銜接、立體開�(fā)、功能融合節(jié)約集�"的原則進行土地綜合開發(fā)。這種土地供應模式是現(xiàn)有法律框架下的制度創(chuàng)�,沒有現(xiàn)成的�(jīng)驗做法可供參�。開展軌道作價出資工作時,建議就其中涉及的幾個問題予以關(guān)注和探索�

一、軌道作價出資的主體對象,應為軌道建設投資主�

由于軌道交通的投資、建設,周邊區(qū)位的交通可達性大大地提升,軌道場站周邊的房價將產(chǎn)生更高的區(qū)位溢價,土地增值收益也將提�。根�(jù)"誰修�、誰開發(fā)、誰投資、誰受益"的原�,該部分的土地增值收益應由軌道建設投資主體分�,由該主體對軌道站場周邊土地進行綜合開發(fā)。同�,由于城市發(fā)展的需求,對軌道線�、軌道建設的要求也激�。但因軌道建設投資大、回收慢、客運公益屬性化、收入難以支撐正常運營和�(fā)展等特性的制約,單純由政府財政投資的模式已�(jīng)難以為續(xù),急需引進企�(yè)等社會資本進行投資。根�(jù)國家新預算法�2014年國�(fā)�201443號及國發(fā)�201445號等政策文件的規(guī)�,明確地方國有融資平臺舉借的債務依法不屬于政府債務,必須由債務人自行償還,地方政府不承擔償還責任。因�2015年以后軌道建設項目融資為軌道建設投資主體的自主經(jīng)營行�,不能再直接向政府申請撥付資金解�。因�,為解決融資還債問題及彌補軌道運營的巨大虧損,應將增值的部分土地作價出資注入軌道建設投資主體�

值得注意的是,在市場�(jīng)濟環(huán)境下,市場投資主體已�(jīng)多元�、形式多樣化。對于投資主體的定義應包括但不限于企�(yè)本身,還應包括其直屬企業(yè)、全資子公司等主��

�、軌道作價出資的客體土地地塊應為"凈地"

國土資源部國土資�(fā)�2007236號文件規(guī)定:"成片開發(fā)建設的土地應�(tǒng)一�(guī)�,統(tǒng)一進行基礎設施建設,按'凈地'分塊供應"。軌道作價出資的土地地塊,除了傳�(tǒng)意義�"完成三通一�""凈地"要求以外,還應符合以下要求:一是權(quán)屬應清晰、范圍應明確,應完成�(nóng)用地�(zhuǎn)用報批、征地拆遷補�?shù)�?、原土地使用?quán)收回且不存在爭議糾紛、抵押查封等情況;二是地靀地�、地下的建構(gòu)筑物應全部拆除或遷移到位,土地平整、建筑垃圾清運完�;三是地塊項目的�(guī)劃設計條件應明確,特別是對于容積�、綠地率、限�、日照影響因素等應給予確定的指標,如涉及拆遷、回�、安置或限價房等的也應列明。簡而言�,軌道作價出資的地塊情況應是能夠不受影響地開�(fā)建設的土��

�、軌道作價出資的地價評估應公平公�

軌道綜合開發(fā)的實�(zhì)是軌道建設投資主體通過合理分享應得的土地增值收益,來補償巨大的軌道交通建設與運營成本,從而促進軌道交通建設與運營的可持續(xù)�(fā)�,也提高土地節(jié)約集約利用,帶動城市和經(jīng)濟的�(fā)�。要正確地確定其土地增值收益、確定土地作價出資金�,需要合�、公�、公正地進行作價出資的土地評�。一是土地評估時,應公開、透明、廣泛地征求合同各方意見,特別是應考慮軌道建設投資的投入成本等情況,確保評估結(jié)果公�、合�,以體現(xiàn)合同各方平等,合法權(quán)益得到尊重和維護。二是作價出資金額應綜合各種因素來核定。列入土地作價出資計劃的項目,均以軌道設施或交通銜接項目為由申請辦理作價出資用地的�(guī)劃選址(核�(fā)�(guī)劃藍線),大多處于老城區(qū)、規(guī)模較�,除了確保交通銜接規(guī)劃功能(配套建設P+R停車�、公交車首末站等)以�,一些項目還需承擔較多回建安置任務等社會責�,市政公共設施項目投資大。另�,基于同步建設需�,一體化綜合開發(fā)與軌道設施建設關(guān)系密�,普遍建設周期長、市場風險不確定因素較多,但在土地評估時,未充分考慮這些不利因素,可能造成土地評估價格虛高的情況。因此在確定作價出資金額�,不應簡單根�(jù)土地評估價確定,而需進行相應修正�

�、軌道作價出資項目配套建設應遵循有償使用原則

城市軌道上蓋物業(yè)一體化綜合開發(fā)項目,其宗地�(guī)劃條件既要體�(xiàn)與城市總體規(guī)劃的�(xié)�(diào)�,又要突顯軌道上蓋物�(yè)的項目特�,各項指標應充分�(yōu)化或?qū)嵭胁町惢瘜徟?。根?jù)�(guī)劃控制確需配套建設的交通銜接(公交首末��P+R停車場等)等市政公共設施項目,屬于非市場化經(jīng)營的配建設施,規(guī)模較�、投資較�,由軌道建設投資主體負責籌措建設資金,將增加其融資壓力,也造成非銷售型�(chǎn)品資金沉淀,形成較大財務成本,降低開發(fā)收益,同樣拉低反哺軌道建設和運營資金缺口的貢獻度。因此,軌道作價出資項目不應承擔過多的配套建設內(nèi)�。如必須配建�,建成后需遵循市場�(jīng)濟規(guī)�,實行有償使用或有償移交�

�、軌道作價出資項目應綜合考慮建設時序問題

在開展軌道作價出資時,國土部門將會要求確定項目的建設時�,即明確項目的具體開工、竣工日�。實施一體化綜合開發(fā)的土地作價出資項�,普遍存在征地拆遷難度大、與軌道交通設施建設同步建設的周期�、時間跨度大等問�,也受周邊配套未完善、開�(fā)時機未成熟等因素影響,開竣工日期需就個案進行具體分析、論證確定�"招拍�"出讓地塊項目"簽訂合同即為交地、一年內(nèi)開工、三年內(nèi)竣工"的習慣做法并不適用于軌道作價出資項目,應為軌道建設投資主體進行市場分析、投資決�、資金籌集、辦理資本金�(zhuǎn)增等工作預留出充分的時間�  


  

您是進入本站的第 106214609 位瀏覽�
迎網(wǎng)-專注于品牌網(wǎng)站建設!